×

Đầu tư đất – đặt cọc như thế nào để “tránh” mất tiền oan

Trong quá trình đầu tư đất, chắc hẳn ai cũng sẽ biết đặt cọc là gì. Sau khi lựa chọn được khu vực ưng ý, các chủ đầu tư sẽ tiến hành đặt cọc. Dưới đây là những quy định về đặt cọc mua bán nhà đất giúp bạn tránh rủi ro.

Trước khi quyết định mua hoặc đặt cọc người mua cần tìm hiểu rõ thông tin về nhà đất trước khi “XUỐNG TAY” mua đất.

TÌM HIỂU VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ KHI ĐẶT CỌC

Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

đầu tư đất

Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Theo đó, nghĩa vụ của các bên khi ký hợp đồng đặt cọc như sau:

Trường hợp 1: Hợp đồng được giao kết, thực hiện

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Thông thường khoản tiền này sẽ được tính vào tiền mua.

Trường hợp 2: Hợp đồng không được giao kết, thực hiện

– Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.

– Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (trả lại tiền đặt cọc và bị “phạt cọc” một khoản tiền tương đương với số tiền đặt cọc).

Lưu ý: Trong trường hợp 2 các bên có thể thỏa thuận khác (nếu các bên có thỏa thuận khác mà không trái với pháp luật, đạo đức xã hội thì thực hiện theo thỏa thuận đó).

MỨC TIỀN ĐẶT CỌC

Bộ luật Dân sự năm 2015 không quy định về mức tiền đặt cọc. Do vậy, các bên được quyền thỏa thuận về mức đặt cọc. Tuy nhiên, dù pháp luật không quy định nhưng để hạn chế rủi ro thì các bên có thể thỏa thuận ở mức dưới 30% giá trị của hợp đồng chuyển nhượng đối với nhà đất hoặc hợp đồng mua bán đối với nhà.

đầu tư đất

Để đánh giá rủi ro hoặc nghĩa vụ của các bên nếu hợp đồng chuyển nhượng, mua bán không được giao kết, thực hiện thì tùy thuộc vào vị trí của từng bên; vì nếu bên nhận đặt cọc vi phạm thì bên đặt cọc sẽ hưởng lợi, nếu bên đặt cọc vi phạm thì bên nhận đặt cọc sẽ hưởng lợi.

Ví dụ: Ông A đặt cọc cho ông B là 50% giá trị hợp đồng chuyển nhượng nhà đất với số tiền là 500 triệu đồng; sau khi đặt cọc xong mới phát hiện nhà của ông B có người tự tử nên ông A không muốn mua nữa mà đề nghị ông B trả lại tiền đặt cọc, nếu ông B không đồng ý trả và tại hợp đồng đặt cọc không có thỏa thuận khác thì 500 triệu sẽ thuộc về ông B.

NÊN CÔNG CHỨNG HOẶC CHỨNG THỰC HỢP ĐỒNG

Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014 không quy định hợp đồng đặt cọc phải công chứng hoặc chứng thực mà chỉ quy định công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

công chứng

Tuy nhiên, để tránh tranh chấp hoặc các rủi ro khác thì các bên nên công chứng hoặc chứng thực. Trên thực tế nhiều trường hợp vì tin tưởng nên chỉ đưa tiền đặt cọc mà không có giấy tờ ghi nhận về việc giao nhận tiền nên dẫn tới tranh chấp.

CÓ THỂ GHI “TRẢ TRƯỚC” THAY VÌ “ĐẶT CỌC”

Theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi một trong các bên từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng sẽ phải chịu “phạt cọc”, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Tuy nhiên, nếu các bên lập hợp đồng và ghi là “trả trước” thì nghĩa vụ của các bên khi vi phạm sẽ khác với đặt cọc. Trả trước là một phần của số khoản tiền để thực hiện nghĩa vụ thanh toán, trường hợp khi các bên không chuyển nhượng nhà đất thì khoản tiền đó sẽ xử lý như sau:

– Bên mua từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì khoản tiền trả trước sẽ được nhận lại và không chịu phạt, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

– Nếu bên chuyển nhượng từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì chỉ phải trả lại khoản tiền trả trước và không chịu “phạt cọc”, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

Như vậy, nếu ghi “trả trước” mà các bên từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì sẽ trả lại những gì đã nhận mà không chịu “phạt cọc”, trừ khi các bên có thỏa thuận khác mà thỏa thuận này không trái pháp luật, đạo đức xã hội.

Trên đây là những quy định về đặt cọc  mà các nhà đầu tư đất đai nên nắm rõ. Để giảm tối đa rủi ro khi đặt cọc.

ĐẶT CỌC BÁN CHÊNH – PHƯƠNG PHÁP TẠO LỢI NHUẬN “KHỦNG” TRONG ĐẦU TƯ ĐẤT

Với các nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp, việc bỏ ra một số vốn nhỏ để thu về tỷ suất lợi nhuận tốt là cả một “nghệ thuật”. Và môi giới là người luôn thường trực ở khi vực bạn muốn mua nhất.

Nói một cách ví von, họ chính là “THỔ ĐỊA” ở khu đất đang trong tầm ngắm của bạn. Có môi giới tốt biết cách lấy và dùng môi giới sẽ giúp ích bạn rất nhiều trong quá trình đầu tư đất của bản thân, vì vậy bạn nên nhờ môi giới để giúp bạn trong quá trình này.

 

ĐỐI TÁC CỦA CHÚNG TÔI

Chọn tỉnh / thành

Miền Bắc
  • Quảng Ninh
  • Hà Nội
  • Hải Phòng
Miền Trung
  • Thừa Thiên - Huế
  • Đà Nẵng
  • Bình Thuận
Miền Nam
  • TP.Hồ Chí Minh
  • Bình Dương
  • Đồng Nai

Chọn quận / huyện

Quên mật khẩu

Hãy cho chúng tôi biết email bạn đã đăng kí để chúng tôi giúp bạn lấy lại mật khẩu của mình