×

Đánh giá 1 bất động sản

Nay mình chia sẽ kinh nghiệm làm nghề môi giới và học hỏi từ anh chị nhà đầu tư về cách đánh tìm năng thực sự của 1 bất động sản. Trong bài viết này mình chỉ đề cập đến việc đánh giá tìm năng tăng giá của 1 bất động sản trong tương lai chứ không phải định giá 1 bds.

Khi đánh giá cần trả lời 3 câu hỏi lớn

Ai sẽ đến đây ở?

Bất động sản là 1 loại tài sản đặc biệt, tự bản thân nó không thể tạo ra giá trị hoặc gia tăng giá trị, mà giá trị của nó phụ thuộc vào việc khai thác, sử dụng của con người. Có thể giá cả của bất động sản tăng, nhưng giá trị không tăng thì việc tăng giá cả đó sẽ thiếu bền vững. Ví dụ như 1 mảnh đất hoang trong rừng 100m2 chỉ có 5tr. Chi phí bạn bõ ra đầu tư xây căn nhà 1 tỉ thì giá cả của bất động sản đó + căn nhà chỉ là 1.05 tỉ và giá trị căn nhà 1 tỉ sẽ được khấu hao theo thời gian.

Và 1 bất động sản tìm năng thật sự là loại hút người về ở, do đó câu hỏi đầu tiên phải trả lời được câu hỏi số 1 ?

Để biết được ai có thể đến đây ở thì cần so sánh giữa giá và tiết kiệm của hộ gia đình trong bán kính 20km đối với bds dưới 2 tỉ và 30km với bds trên 3 tỉ. Những gia đình mua bds dưới 2 tỉ để ở phần lớn là chưa có xe hơi nên họ chỉ di chuyển giữa nhà và nơi làm việc tầm 20km, nếu xa hơn thì rất hiếm kén người ở. Với những gd đã mua bds 3-4 tỉ thì đa phần họ có xe hơi, khoảng cách di chuyển hằng ngày của họ cũng chỉ trong bán kính 30km (những con số này được mình khảo sát thị trường ĐỒNG NAI và CẦN THƠ). Cách tính khả năng chi trả bds cũng khá dễ. Bạn chọn từ vị trí bds hướng về 2 trung tâm lớn 20km và lấy thu nhập tb 1 người x2 - chi phí cơ bản. Nếu họ có khả năng tiết kiệm được 8% giá trị bds/năm thì họ có khả năng mua. Ví dụ 1 gd 2 vợ chồng thu nhập 30tr/tháng. Chi phí sinh hoạt hết 15tr, tiết kiệm 15tr/tháng, 180tr/năm. Để mua 1 bds thì họ có thể vay 70% ngân hàng, trả trong vòng 15 năm...

- Trong vòng bán kính 20km kinh tế sẽ phát triển như thế nào? Phát triển công nghiệp nặng hay công nghệ kỹ thuật? Thương mại hay dịch vụ có giá trị cao?  thu nhập của người dân ở đây hoặc lao động nhập cư có khả năng tăng hay không?

- Ngoài ra còn xem thêm mật độ dân số của các khu đô thị lớn đang khảo sát, nơi tập trung nhiều việc làm. Nếu mật độ thấp thì khó có xu hướng di dân.

- Tiếp đến là xem định hướng phát triển không gian đô thị, quy hoạch chung của thành phố. Cái này rất quan trọng vì việc di dân có sự thúc đẩy từ chính phủ chứ không phải di dân tự nhiên. Ví dụ trong định hướng phát triển không gian, TP mở rộng theo 3 hướng, trong đó hướng chính phía Đông là hành lang phát triển dọc tuyến cao tốc TPHCM - Long Thành - Dầu Giây và dọc tuyến Xa lộ Hà Nội. Tại hướng này sẽ phát triển các KĐT mới có mật độ xây dựng cao, đồng bộ về hạ tầng xã hội và kỹ thuật đô thị.

- Nếu trả lời được những điều này thì cơ bản đã xác định được cư dân tương lai hoặc khách hàng của mình. Ở bài viết tiếp theo mình chia sẽ tiếp câu hỏi số 2 là họ đến như thế nào và 3 là khi nào họ sẽ đến?

 

ĐỐI TÁC CỦA CHÚNG TÔI

Chọn tỉnh / thành

Miền Bắc
  • Quảng Ninh
  • Hà Nội
  • Hải Phòng
Miền Trung
  • Thừa Thiên - Huế
  • Đà Nẵng
  • Bình Thuận
Miền Nam
  • TP.Hồ Chí Minh
  • Bình Dương
  • Đồng Nai

Chọn quận / huyện

Quên mật khẩu

Hãy cho chúng tôi biết email bạn đã đăng kí để chúng tôi giúp bạn lấy lại mật khẩu của mình